Un propriétaire peut demander au locataire de rembourser la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, souvent appelée TEOM. Mais cette refacturation reste encadrée : seule la part récupérable peut être transmise au locataire, les frais de gestion doivent rester à la charge du bailleur, et le montant réclamé doit pouvoir être vérifié clairement.

TEOM : pourquoi le propriétaire la paie d’abord, puis peut la récupérer

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères finance la collecte et le traitement des déchets dans une commune ou une intercommunalité. Elle figure sur l’avis de taxe foncière, ce qui explique qu’elle soit d’abord appelée auprès du propriétaire, même si le logement est occupé par un locataire.

Comprendre la TEOM : règles et récupération des charges : Découvrez tout sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et comment la répercuter sur votre locataire en tant que charge récupérable.

En location, la TEOM entre dans les charges récupérables. Le propriétaire-bailleur avance donc la somme auprès de l’administration fiscale, puis peut en demander le remboursement au locataire, car le service profite à l’occupant du logement. Le décret du 26 août 1987 et l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 encadrent cette logique.

Ce qui est récupérable, et ce qui ne l’est pas

Le point essentiel est la composition du montant demandé. Le propriétaire peut récupérer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères elle-même, mais pas les frais de gestion qui figurent parfois sur l’avis de taxe foncière. Ces frais restent à sa charge.

Concrètement, si le bailleur transmet une copie de son avis de taxe foncière, le locataire doit vérifier la ligne correspondant à la TEOM et s’assurer que la somme réclamée ne reprend pas l’ensemble des éléments liés à la fiscalité du propriétaire. La taxe foncière elle-même n’est pas une charge locative : elle ne peut pas être facturée au locataire.

Quand le bailleur peut réclamer la taxe d’ordures ménagères au locataire

La demande peut intervenir de deux façons principales, lors de la régularisation annuelle des charges ou après réception de l’avis de taxe foncière. Le bon moment dépend surtout du bail et du mode de paiement des charges prévu au départ.

Avec des provisions sur charges

Dans beaucoup de locations vides, le locataire verse chaque mois une provision sur charges. La TEOM est alors intégrée à la régularisation annuelle des charges. Le propriétaire compare les provisions déjà payées avec les dépenses réellement récupérables, dont la taxe d’ordures ménagères.

Si les provisions couvrent la somme due, le locataire n’a rien à ajouter. Si elles sont insuffisantes, le bailleur peut réclamer un complément. À l’inverse, si les provisions ont été trop élevées, une restitution ou une baisse des appels futurs peut s’imposer. La régularisation doit être accompagnée d’un décompte lisible, pas d’une simple demande de paiement sans explication.

Sans provisions ou avec une demande séparée

Quand le bail ne prévoit pas de provisions suffisantes, ou lorsque la TEOM n’a pas été intégrée au fil de l’année, le propriétaire peut la réclamer après réception de son avis de taxe foncière. Cette demande reste valable à condition d’être justifiée et limitée à la part récupérable.

Pour éviter les contestations, le bailleur a intérêt à préciser le logement concerné, l’année d’imposition, le montant de TEOM, l’exclusion des frais de gestion, la période d’occupation retenue et, s’il y a lieu, la répartition entre plusieurs occupants. De son côté, le locataire est fondé à demander ces éléments avant de payer si la somme n’est pas claire.

Calculer la part du locataire : prorata, colocation et occupation partielle

Le calcul reste simple lorsque le même locataire a occupé le logement toute l’année : la part récupérable correspond en principe au montant de TEOM rattaché au bien loué, hors frais de gestion. Les difficultés apparaissent surtout en cas d’arrivée, de départ, de colocation ou d’immeuble composé de plusieurs lots.

Le départ en cours d’année n’efface pas la dette

Un locataire qui quitte le logement en cours d’année ne peut pas refuser la TEOM au seul motif qu’il n’occupe plus les lieux au moment où le propriétaire reçoit l’avis de taxe foncière. La taxe peut être répartie selon la durée réelle d’occupation, au prorata temporis.

Exemple : si un locataire a occupé le logement pendant 9 mois sur 12, le propriétaire peut retenir une quote-part de 9/12 de la TEOM récupérable. Si le montant récupérable est de 144 €, la part correspondant à cette période d’occupation est de 108 €. Le calcul doit rester lisible et pouvoir être expliqué dans le décompte adressé au locataire.

Dans un logement partagé ou dans un immeuble divisé en plusieurs lots, la répartition doit suivre une clé cohérente. Le propriétaire peut se baser sur la surface, les tantièmes, les lots ou une autre méthode justifiable. L’essentiel est de pouvoir montrer pourquoi telle part revient à tel logement ou à tel occupant. Une ventilation claire évite qu’un locataire paie plus que sa part réelle.

Immeuble avec plusieurs logements ou colocation

Lorsque l’avis de taxe foncière concerne un immeuble entier, le propriétaire doit répartir la TEOM entre les logements selon une méthode compréhensible. La répartition ne doit pas être arbitraire. Le locataire peut demander comment sa quote-part a été calculée et sur quelle base elle repose.

En colocation, tout dépend du bail. Si les colocataires signent un bail unique, la TEOM peut être intégrée aux charges communes récupérables. Si chaque occupant dispose d’un bail individuel, la ventilation doit permettre d’identifier la part rattachée à chacun. Dans les deux cas, la transparence du calcul évite que la taxe devienne un point de blocage au moment du départ d’un colocataire.

Les justificatifs que le locataire peut demander avant de payer

Le propriétaire ne peut pas se contenter d’écrire « taxe ordures ménagères à payer » sans document ni détail. La demande doit permettre au locataire de vérifier que la somme est bien due, qu’elle concerne le logement loué et qu’elle n’inclut pas d’éléments non récupérables. La preuve du montant fait partie de la demande.

Les documents utiles à transmettre

Le justificatif le plus courant est la copie de l’avis de taxe foncière, avec éventuellement un masquage des informations sans rapport avec la location. Le bailleur peut aussi fournir un compte détaillé des taxes locatives et un tableau de répartition s’il existe plusieurs occupants ou plusieurs lots.

Situation Document attendu Point à vérifier
Location d’un logement unique Copie de l’avis de taxe foncière Montant de TEOM hors frais de gestion
Immeuble avec plusieurs logements Avis de taxe foncière et clé de répartition Quote-part attribuée au logement
Départ en cours d’année Décompte au prorata Période réelle d’occupation
Régularisation annuelle Décompte des charges Provisions déjà versées et solde restant

Un locataire qui reçoit une demande imprécise peut répondre calmement en demandant le justificatif fiscal, le détail du calcul et la confirmation que les frais de gestion ont bien été exclus. Cette démarche n’est pas une contestation abusive : c’est une vérification normale d’une charge récupérable.

TEOM, REOM, TEOMI : ne pas confondre les régimes

La taxe d’ordures ménagères n’est pas le seul mécanisme possible pour financer les déchets. La confusion entre TEOM, REOM et TEOMI peut conduire à des demandes mal formulées ou à des paiements injustifiés. Le nom du dispositif compte donc autant que le montant réclamé.

Dispositif Principe Conséquence pour le locataire
TEOM Taxe figurant sur l’avis de taxe foncière Récupérable par le propriétaire, hors frais de gestion
REOM Redevance liée au service rendu Fonctionne différemment d’une taxe foncière récupérable
TEOMI TEOM avec part fixe et part variable incitative La part variable dépend du mode de calcul local

La TEOMI ajoute une dimension incitative : une part variable peut être liée à la quantité de déchets ou au nombre de levées selon l’organisation locale. Cela ne change pas le principe de prudence : le propriétaire doit expliquer ce qu’il réclame et comment le montant a été rattaché au logement loué.

En pratique, la règle est simple. Le propriétaire réclame uniquement la taxe récupérable, avec un justificatif et un calcul clair. Le locataire paie ce qui est dû, mais peut refuser les frais de gestion, la taxe foncière elle-même ou une répartition non expliquée. Une demande bien documentée protège les deux parties : elle sécurise le bailleur et évite au locataire de régler une somme qui ne correspond pas à son occupation réelle.